北京海淀：「張大山」家要拆遷，「房錢」「地錢」「人頭錢」怎麼分？

「張大山家要拆遷，安置利益大家分……」對於不少農村家庭來說，拆遷涉及的重大利益常常引發爭議，對鄉村治理產生一定影響。

3月31日，北京市海淀區人民法院召開「推進訴源治理 服務鄉村振興」涉騰退拆遷類糾紛典型案例發布會，結合糾紛源頭化解工作，總結涉拆遷騰退類糾紛審判經驗，並發布系列普法案例。海淀區人大代表潘永衛、海淀區西北旺鎮司法所所長張純應邀參加發布會。發布會由海淀法院政治部工作組組長周元卿主持。

發布會上，海淀法院山後人民法庭負責人閆肅首先介紹了該庭推進訴源治理、服務鄉村振興的工作情況。山後人民法庭位於海淀區北部，收案範圍涵「四鎮一街道」， 隨着中關村科學城北區建設步伐加快，法庭轄區內的拆遷騰退大範圍鋪開。該庭通過研判案件情況，結合訴源治理工作經驗，從收案態勢、訴訟心理、審理質效、關聯化解等方面闡述騰退拆遷類糾紛案件情況及特點，並總結類案解決路徑。

案件特點

1、民事案件呈現增長態勢

2、需把握各方當事人「利益最大化」心理

3、需加強與政府部門溝通，提升審理質效

4、拆遷騰退引發諸多關聯家庭糾紛，需關聯化解

解決路徑

1、錨定目標，推進非訴解紛路徑

——2006年開始開展「法官聯合接待日」活動，接待當事人上千人；建立訴源治理工作站，形成規範化基層訴源治理模式

2、把准航向，強化源頭化解機制

——加強與各鄉鎮、司法所密切協作，緊密結合各街道、鄉鎮已有的人民調解組織，共同促進本地糾紛在本地區有效化解。

3、順勢而為，開創訴源治理新格局

——制定「本地糾紛本地接，人民矛盾人民解」糾紛化解機制，提出「街鄉選任，定向調解」工作思路，注重強化支部共建，暢通信息渠道，多部門、多人員溝通互聯，助力解決轄區街、鎮已有涉法難題。

4、因時而動，探索普法宣傳新形式

——積極派員加入「人和海淀」普法宣講團參與普法宣傳，以群眾聽得懂的話回應「急難愁盼」的事。

在案例發布環節，山後人民法庭副庭長周志輝、胡喜輝以普法系列故事《張大山家的那些事兒》為切入點，重點介紹了五個拆遷騰退類典型案例。

近年來，山後人民法庭積極參與「人和海淀」普法宣講，創造了名叫「大山」的卡通人物，以百姓聽得懂的話回應群眾關切。本次發布的案例即由此改編。

海淀區西北旺鎮司法所所長張純在發言中表示，海淀法院始終重視糾紛源頭化解，面對人民群眾的新期盼，第一時間搭建平台、徵求意見、主動研判。尤其是在拆遷騰退工作中，海淀法院與時俱進，通過「人和海淀」訴源治理需求響應平台，以科技和法治同頻共進的方式，拓寬群眾知法、懂法、用法的渠道，特別是在疫情期間，凸顯了糾紛化解的實效。另一方面，海淀法院山後人民法庭積極參與送法下鄉，真正做到了深入基層、心到群眾。感謝海淀法院在糾紛源頭治理機制上的創新和突破，希望繼續以看得見、摸得着、可感知的訴源治理工作為抓手，共同推進鄉村振興。

海淀區人大代表潘永衛在發言中表示，2021年7月，蘇家坨鎮啟動了新的拆遷騰退項目，海淀法院山後人民法庭主要領導親自帶隊，選派業務骨幹下沉一線，在鎮機關和村委會與百姓面對面開展普法工作，法官們用通俗易懂的語言，詳實的案例，深入淺出地講解涉及農村宅基地、遺產繼承、分家析產等典型案例。此次騰退拆遷後，涉訴案件明顯減少，我們深刻感受到海淀法院深入推進訴源治理、服務鄉村振興意義重大、成果顯著，該項工作也得到了各村老百姓的一致認可。誠邀海淀法院繼續到蘇家坨鎮開展訴源治理活動，蘇家坨鎮將給予大力支持。

最後，海淀法院黨組成員、政治部負責人戴國做總結髮言。他指出，隨着海淀北部新區、三山五園規劃及信息醫療產業入駐等各項任務逐步落地，「兩區」藍圖正在轉化為發展實景、開放風景。妥善處理涉農騰退拆遷類糾紛關係着安全穩定、人民福祉和發展後勁。海淀法院堅持提高政治站位，建強人民法庭，貫徹「三便」「三服務」原則，推進人民法庭一站式建設，已對接街鎮、社區設立7個法官工作站、27個聯繫點；提升審判能力，着力強化涉騰退拆遷案件審判專業化建設，不斷拓展司法職能，敏銳把握群眾對基層司法的需求；持續深化「2+N」聯動聯治訴源治理機制，聯合召開「北部六鎮（街道）訴源治理聯席會」，用好「人和海淀」訴源治理需求響應平台。在促進糾紛圓滿解決的同時，全面提升基層治理水平。

2022年中央一號文件強調，要突出實效改進鄉村治理，健全黨組織領導的自治、法治、德治相結合的鄉村治理體系，創建一批「楓橋式人民法庭」，構建一站式多元化矛盾糾紛化解機制，推進更高水平的平安法治鄉村建設。海淀法院將圍繞首都功能戰略定位，聚焦新一輪「疏整促」專項行動、城市更新項目、「三山五園」地區環境整治，切實提升相關案件審判質效；持續推進人民法庭建設和訴源治理工作，加大糾紛源頭化解力度，以「無訟四區」建設為發力點創新發展新時代「楓橋經驗」，助力優化基層社會治理，為鄉村振興、首都核心功能發揮和城市品質提升提供有力司法保障。

案例速讀

案例一：農村房屋買賣，為何一般認定無效？

案情簡介

父母張老頭、張老太夫婦年事已高，需要人照顧，弟弟張二河另院單過、妹妹張小妹也外嫁，張大山作為長子贍養二老義不容辭，為了方便照顧二老，張大山考慮搬到張老頭的院子與老兩口同住。於是，張大山於2016年1月與隔壁村的王小樹簽訂《房屋買賣協議》，將自有宅院出售。王小樹接手後，為便利生活，利用張大山的建房審批手續在院內翻建房屋，並居住在此。

2017年1月，有消息稱村里要騰退。在巨額利益的誘惑下，張大山心生悔意，想要拿回院子，遂將王小樹訴至法院，訴請確認雙方簽訂的《房屋買賣協議》無效並要求王小樹騰退返還。

裁判思路

當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規的規定，不得違反法律、行政法規的強制性規定。張大山的院落為農村宅基地，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關係相聯繫，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。農村房屋買賣必然涉及宅基地買賣，我國法律、法規禁止宅基地買賣，王小樹非宅基地所在集體經濟組織成員，張大山與王小樹簽署的房屋買賣協議，違反了法律、行政法規的強制性規定，雙方簽訂的協議應為無效。合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

法官提示

買賣合同需要雙方自願達成合意，但是根據民法典對於合同效力的規定：

一、老百姓之間一買一賣最講究的是雙方自願達成合意，即你願賣，我願買，但前提要牢記一條，那就是不能違反法律、行政法規的強制性規定。

二、農村房屋不可隨便交易。

雖然一般情況下，合同會無效，但是無效的後果處理起來往往非常複雜。一方面，即便確認合同無效，房屋不是想騰就能騰的。法院需要綜合考慮院落使用情況、房屋建設情況尤其是合同無效的過錯，對損失進行評估確認，對責任進行分擔。而不管是為人處世，還是法律規定，有違誠實信用都是大忌。因此，賣方將對合同無效的損失承擔大部分責任。另一方面，一旦涉及搬遷騰退，有買賣糾紛的宅院，搬遷騰退程序往往受阻。

案例二：同住子女翻建祖宅

非同住子女如何參與分配拆遷利益？

案情簡介

張大山賣掉自有院落後搬到張老頭的宅院侍奉雙親，在與父母共同生活期間，為了改善居住環境，張大山和妻子李小玉夫婦對院落內部分房屋進行了翻建。半年後，張老太因急病去世，生前未留有遺囑。之後張大山一家繼續和父親張老頭共同生活。

2019年2月，村里開始正式開展搬遷騰退工作。張老頭作為被騰退人簽署了安置補償協議，被安置人有張老頭及張大山一家三口，獲得拆遷利益若干。張二河、張小妹得知後，認為拆遷利益中包含了母親張老太的份額，並要求繼承。本案爭議焦點在於張二河與張小妹有無權利參與分配騰退安置利益？如果有，如何分配？

裁判思路

對於騰退安置利益，一般包括三類：「房錢」、「地錢」、「人頭錢」。其中，「房錢」系地上物的補償價，安置補償協議中一般表述為「重置成新價」。

根據院落的建設情況、騰退安置情況，案涉張老頭院落的騰退安置利益中，如果與張二河、張小妹有關，僅有「房錢」，即重置成新價。

具體而言，如院落騰退時有老張夫婦所建房屋，或者翻建房屋中含有老張夫妻所建舊房的殘值，那麼這一部分房屋所對應的重置成新價中即含有老張夫妻的利益。換言之，該部分利益中屬於張老太的份額，可以作為遺產由繼承人依法分割。

本案中，因張老太未留有遺囑，故其配偶張老頭、子女張大山、張二河、張小妹作為法定繼承人，對於張老太房屋份額所對應的重置成新價，均有權參與分配。

法官提示

一、房屋重置成新價中，遺產占比需根據建房歷史、裝修情況、房屋材質、房屋面積、評估情況等予以綜合確認。

二、法定繼承中，贍養情況影響繼承比重。

特別提示，與父母同住不等於盡到主要贍養義務，更重要的還要考慮到在日常生活、就醫等方面對老人的付出。如考慮到今後可能涉及訴訟，應有意識做好證據搜集工作，同時適當調整訴訟預期。

案例三：共有財產涉他人，離婚案件不可判

案情簡介

張大山一家三口本來緊緊巴巴的日子，在拆遷款到手後，突然富裕了，物質條件的改善隨之而來的是人心的變化，張大山的妻子李小玉也不例外，其不但辭掉了超市收銀員的工作，還整日沉迷麻將，夫妻矛盾日漸激烈，難以調和。2020年初，張老太繼承糾紛剛結束，張大山便提起離婚訴訟。

一般而言，離婚糾紛需要對婚姻關係、子女撫養及財產問題一併進行處理。本案中，離婚遇上了騰退，故在騰退利益可能涉及案外人利益的情況下，如何處理？

裁判思路

方式一：先分家析產，明確夫妻共同財產後再離婚；

方式二：先離婚解決身份關係問題，離婚後再通過分家析產進行財產分割。

本案中，在法官的解釋和建議下，張老頭、張大山和李小玉就剩餘的騰退安置利益達成一致，即在共同確認一套安置房屬於張大山夫妻共同所有的基礎上，張大山與李小玉夫妻經調解解除婚姻關係、張小山的撫養權歸張大山，夫妻共有的上述安置房歸張小山所有，同時解決了離婚、撫養及財產分割的問題。

法官提示

因為離婚訴訟的案件當事人只能是夫妻雙方，所以在未析清騰退安置補償利益，沒有辦法明確夫妻共同財產權屬範圍的情況下，為了保障案外第三人的民事權利，在離婚訴訟中法院無法僅根據離婚訴訟案件當事人的意見，對相關財產進行處理，故當離婚遇上騰退，一般採取上述處理方式。

番外篇

如李小玉今後以經濟困難、房產權利未轉移為由，要求行使任意撤銷權，撤銷離婚協議中原本商定將安置房贈與張小山所有的內容，其需舉證證明訂立財產分割協議時存在欺詐、脅迫等情形的，否則不予支持其主張。

夫妻離婚時約定將房產贈與子女的合意，本質上屬於夫妻雙方在離婚時對共有財產分配所做的特殊約定，屬於基於身份做出的與財產有關的協議，這種財產處置的約定具有較強的身份屬性，所以不能按照單純的贈與合同進行處理。

案例四：多份遺囑均合法，擇一適用有依據

案情簡介

如前所述，張老太因急病去世未留有遺囑，子女們為爭取利益對簿公堂，張老太遺產之爭塵埃落定後，張老頭心有餘悸。為避免百年之後子女之間再起爭執，張老頭考慮訂立遺囑。

考慮到長子張大山共同生活多年，生活各方面對其照料有佳，再者心疼長子長孫，故張老頭擬將其所有的全部財產留給張大山父子。2019年年底，為求穩妥，張老頭於立遺囑之前特地前往醫院作了體檢，證明自己意識清醒，有立遺囑的行為能力，並親筆寫下遺囑。

何曾想，2020年，張大山陷於離婚糾紛，張老頭亦心急住院。因擔心長孫張小山今後生活，遂於2021年1月份，約請公證處工作人員立下公證遺囑，待其百年之後將其所有財產悉數贈與張小山，以保障單親孩子的生活質量。

萬幸，張大山離婚糾紛結束後，安置房確認歸張小山所有。出院後，張老頭感念次子張二河、幼女張小妹往年親情，也為緩和眾子女關係，特邀請村長和村支書做見證人，又立下了一份打印遺囑，將其所有財產重新進行分配，在二分之一歸張大山，其餘二分之一在張二河、張小妹之間平均分配。

半年後，張老頭去世了，上述三份遺囑如何執行？

裁判思路

在同時存在的多份遺囑，在形式依法均為有效的前提下，其效力優先性按訂立遺囑的先後順序進行判斷。特別強調，2021年1月份，即民法典實施前，相較於其他遺囑類型，公證遺囑具有效力優勢，但民法典實施後，合法有效的遺囑之間效力優先性以訂立時間先後為標準，即以最後一份合法有效的遺囑進行認定。

法官提示

一、高齡老人訂立遺囑時應注意滿足行為能力條件

在法院日常處理的案件中，有很多這樣的情況，繼承糾紛中，原告到庭應訴時才知被繼承人生前立有遺囑，在遺囑內容對其不利的情況下，不認可遺囑的效力。否認遺囑效力的普遍理由一是不認可簽字的真實性，要求做筆跡鑑定，二是質疑被繼承人的行為能力，認為被繼承人在訂立遺囑時存在影響其行為能力的疾病，屬於無民事行為或限制民事行為能力的狀態。

根據法律規定，無民事行為能力人或者限制民事行為能力人所立的遺囑無效。老人上了年紀，身體各方面狀況難免欠佳，因此尤其是高齡老人訂立遺囑時，除了要注意滿足訂立遺囑的形式要件，還需要對其民事行為能力進行確認，應注重保留相關證據，如到專業醫療機構進行專科檢查，由醫療機構出具專業的診斷證明材料、完整的影像材料等，確係必要。

二、遺囑見證人的選擇

在我們日常處理的案件中，當事人不認可遺囑效力的另一重要原因還在於認為遺囑見證人為案涉利益的利害關係人，也就是說財產分配的最大受益人存在親屬或其他利害關係，不認可在這些見證人見證下形成的遺囑的效力。所以，見證人的選擇上也需格外考慮，儘可能避開親屬關係、利益關係等利害關係進行選擇。

案例五：樓下漏水訴賠償，強化調解可雙贏

案情簡介

安置房交付後，張大山帶着兒子張小山喬遷新居，住進301號房。不久後，張大山發現自家天花板、牆壁開始漏水，經查系樓上401劉星在自家客廳設置養魚池導致漏水，遂依法維權，訴請劉星修復漏水部位，拆除養魚池並賠償損失。劉星應訴後，認為自己防水措施建設到位，張大山不經溝通就提起訴訟，還要求其拆除養魚池，不講鄰里情分，且妨礙自己聚財風水，故提起反訴，主張張大山家裝修時拆除的301房屋隔斷牆系承重牆，要求張大山恢復原狀。

裁判思路

訴訟中，根據當事人申請，法院組織專業鑑定機構對漏水原因進行判斷，對401建養魚池，301拆除隔斷牆的安全性問題進行確認。原告花費鑑定費共計15萬元。鑑定結論為：301漏水是因為樓上401地暖支路存在缺陷；401修建養魚池及地暖後，結構承載力滿足國家相關標準規範的要求，301號頂板基層未見開裂，樓板撓度偏差符合國家相關標準規範撓度限值要求；301號房屋客廳與門套隔斷牆非承重結構，拆除之後對結構承載力無影響。

經法院調解，雙方最終握手言和，約定：1.鑑定費15萬元，劉星承擔；2.張大山自行修復房屋損壞部分；3.劉星將房屋供暖分水器、養魚池池水龍頭封堵並在兩年內將養魚池拆除；4.張大山撤訴，但保留對今後漏水提起訴訟的權利。

雖花費一定數額的鑑定費用，但本案糾紛經調解解決，實為圓滿。試想，僅一項鑑定費用就達十數萬元，如雙方無法協商，之後還經歷修複方案鑑定、工程造價鑑定等等，跨時更長、費用更高，將面臨更大的經濟成本和時間成本，僵化的鄰里關係終究使安置房持續不安生，生活質量大打折扣。

法官提示

1.裝修不能隨心所欲

一方面不能違法強制性規定，如：承重牆不可拆；另一方面儘量不要採取非常規的裝修，同時做好鄰里溝通工作，避免不必要的誤會和爭議。

2.遠親不如近鄰

有矛盾要溝通，調解是解決鄰里糾紛，降低雙方時間、金錢成本的最佳方式。通過騰退搬遷，百姓從獨門獨戶走向樓房，生活習慣、生活方式不可避免要發生變化。鄰里相處的學問比宅院生活更深、更多。鄰里之間遇事，應本着有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，相互體諒，相互理解，努力涵養雙贏的生活氛圍。

來源：北京海淀法院微信公眾號

作者：李欣

編輯：史梓敬

【來源：中國法院網官方賬號】

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