如何買對人生的第一套房？2021買房最全攻略，這些常識必須要知道

中國人似乎天生對房子感興趣，很多人生大事都會和房子扯上關係：

城市的生活多姿多彩，發展機會多，出來打拼的年輕人，誰不希望在城市安個家？談婚論嫁，丈母娘是一道繞不過去的坎。如果沒房，怎麼敢把閨女交給你？孩子的教育，是家長的頭等大事。在名校旁邊買套房，能讓孩子贏在起跑線嗎？辛辛苦苦存了一筆錢，買房是好的投資嗎？年輕時多買幾套房，以後養老靠譜嗎？2020年是不平凡的一年，疫情過後，各大行業還沒完全走出陰霾，而房地產卻略有回暖。

最新的統計數據顯示，全國房價再次出現普漲情況，隨之而來的，是新一輪的限購政策……

那麼，2020年到底要不要買房？房子怎麼買才不踩坑？

今天你好 club 就用萬字長文，來聊透「買房」這個話題，主要內容如下：

2020年，是買房的好時機嗎？如何買對人生中的第一套房？想改善生活，置換房怎麼選？投資房怎麼選，才能賺得更多？如何選對學位房，讓孩子贏在起跑線？由於文章很長，你可以選擇自己感興趣的部分閱讀，或者先收藏再看：）

1、2020年是買房的好時機嗎？

如果回到十年前，有什麼辦法可以成為一名富人？答案非常簡單粗暴，買房、借錢買房、借錢買多套房。

那站在2020年這個時間節點，現在是買房的好時機嗎？十年後的房價又是一番什麼景象？相信對大多數人來說，這都是一個糾結的問題。

支持買房的觀點有很多：

從2016年開始，我國房市已經調整了快4 年，價格泡沫消化得差不多了。

目前，房價已經沒多少下跌的空間，頂多是等待反彈的時間長一點還是短一點。

而且疫情之下，全球央行都在放水，我國「貨幣供應量 M2」增速重回10%以上：

一方面，貸款變容易了，肯定有不少資金流入房地產；另一方面，投資者擔心貨幣貶值，就更會想辦法借錢買房。

在國家統計局8 月14日公布的數據中，全國70個大中城市的房價出現普漲情況（數字大於100）：

如圖所示，7月份全國70個大中城市的房價，有59個對比6 月上漲，62個對比2019年 7月上漲。

甚至有不少專家喊出，「今年房價是未來五年的最低位，且買且珍惜」。

反對買房的觀點也不少：

全球累計確診新冠人數已經超過2500萬，現存確診接近700萬，全球經濟還處於回血階段。

經濟不好、失業變多、收入下降，現在的基本面根本無法支撐房價上漲。

在剛過去的7 月份，深圳、杭州、南京等地出台新一輪的限購政策，我國「房住不炒」的基調並沒有改變。

7月 15日，深圳公布了最新的限購政策「深八條」。其中要求，深戶要落戶滿3年、且社保/個稅交滿3 年，非深戶社保/個稅交滿5 年，這樣才有資格買房……

其實，每筆交易都同時有買方和賣方，市場永遠有人看漲，也永遠有人看跌。

現在是不是買房的最佳時刻？恐怕沒有人能給你100%準確的回答。

「窮人」總想抄答案，隨波逐流，而「富人」堅持獨立思考，並且願意為自己的行動負責。

如果你就有買房計劃，有能力拿出首付，也有充足的還款能力，那麼我們接下來，就按剛需房、置換房、投資房、學位房，分別講清楚購買的技巧。

2、如何買對人生中的第一套房？

中國人向來有「戀房情結」，毫不誇張地說，有房子才有完整的家。

但對於剛需來說，要在最沒經驗的年紀，做最重要的決定，如何才能買對人生中的第一套房？

1、買房怎麼選擇最佳地段？

李嘉誠說：「決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。」

良好的地段，上下班交通方便，各種生活配套應有盡有，幸福指數遠超平均水平。

為了方便大家，我們總結了一個快速判斷表：

直接說結論：

不同人對地段的要求不一樣，上班族可能更關注交通，寶媽寶爸可能更關心學校配套，你可以根據自己的實際情況來挑選。

在8 月的你好Club 活動中，一位讀者@Jenny 跟我們分享了挑選地段的教訓：

她在2017年買了廣州郊區的二手房，當時覺得價格便宜、環境安靜，而且終於有一套屬於自己的房子，興奮了好一陣子，但住下來卻越來越後悔……

由於在天河區的 CBD 上班，每天早早就得起床，走路加地鐵要一個半小時，感覺生命都浪費在路上。

而且房子周邊都是農村，連大一點的商場都沒有，平時想買點東西都要往市區跑，非常不方便。

最麻煩的是，附近的學校都不怎麼樣，兒子還有3 年就要上小學了，每次一想起這件事就覺得頭疼……

「我真是腸子都悔青了。」

這句話她在分享中反覆說過很多遍，希望大家看完後，對地段挑選有更深刻的理解。

2、什麼樣的房子更好住？

除了要找到合適的地段，同一個小區里每套房子的樓層、戶型、朝向都不一樣。哪種房子住起來會更舒適？

我們同樣總結了一份挑選要點：

下面我們逐項說說：

戶型怎麼選？

想知道什麼戶型是好的，可以先看看什麼是不好的。

網上有一篇爆文叫做「史上十大奇葩戶型」，相信你一輩子都想象不到，房子還能建成這樣？

奇葩1：跑道戶型

奇葩2：戶型

奇葩3：高跟鞋戶型

上面這些戶型，要麼長得「又長又窄」、「三尖八角」，連家具都不知道往哪裡放；要麼寓意不好，像虎口、跑路，聽起來就讓人不舒服，住起來就更加讓人彆扭。

其實一個好戶型，最重要的是方方正正，就像下面這樣：

特別是在寸金尺土的一線城市，房子可能不會很大，一個方正的戶型可以把面積充分利用好。

另外戶型的功能分區也要合理，避免出現從主臥上個廁所要橫穿整個客廳、餐廳正對着廁所等情況。

朝向怎麼選？

一般來說，南北通透是最好的。也就是說，南北都有窗戶或者陽台，能夠保證空氣對流。

當然南北通透的房子也是最搶手的，如果買不到，朝南、朝東南、朝東，也是比較好的選擇。

如果再加上一個大大的落地窗，陽光照進房間來會非常敞亮，讓人心情舒暢。

其次是西南，不過夏天的時候西曬比較厲害，房子會感覺熱一些。

最次是朝北，採光最差，冬天陰冷，能不選就不要選。

樓層怎麼選？

我們都知道，一樣的房子，不同的樓層，價格可以相差好幾萬。

而樓層的選擇，可以從幾個方面來考慮：

高樓層的好處，主要是採光好、視野開闊、安靜，不過如果是頂層，要注意夏天暴曬和雨天漏水。

如果樓層太高，首先要重點關注消防，畢竟消防車的救援高度也是有限的。其次要關注梯戶比，如果電梯太少，早上趕上班就只能幹焦急。

如果家裡有老人，可能低樓層會更方便。萬一電梯壞了，即便是年輕人，爬幾十層樓也會吃不消。

裝修怎麼選？

在選房的過程中，裝修也是讓人糾結的地方。我們來對比兩種情況：

直接說結論：

如果想方便：精裝房更加省心，買幾件家具電器就可以拎包入住，適合工作繁忙的上班族。不過裝修風格和質量很難控制。如果要求比較高：毛坯房想怎麼裝就怎麼裝，不過裝修的過程一點都不比買房輕鬆，非常耗時耗力。另外，精裝房的總價也會更高。好處是裝修錢可以順便一起貸款，壞處是首付也要多一些。

小區環境怎麼選？

第一次買房的人很容易忽略這點，我們的房子不是獨棟別墅，樓盤的小區環境同樣重要。

一個良好的小區環境，最好有充足的綠化和娛樂健身設施，想想如果你家樓下就是一個小型公園，幸福感會加分不少。

挑房的時候還要儘量避開噪音源，例如停車場出入口、主幹道旁邊等。

最後一點就是物業服務，經歷過新冠疫情之後，相信大家都知道物業管理有多重要。

3、手頭緊，如何貸款最省錢？

剛需一般手頭都比較緊，如何攢首付、如何貸款最省錢，都必須提前做好功課。

關於如何理財攢房子的首付，可以參考你好 Club 上一期萬字長文《手把手教你基金定投》。

今天我們帶你掌握房貸的技巧：

哪種貸款最划算？

銀行的房貸主要分為兩種，它們的差別如下：

其實，銀行對房貸的要求並不高，因為房子就是很好的抵押物。只要你的信用卡有按時還款，信用記錄良好，而且工作收入穩定，任何人都能申請。

兩種貸款最主要的差別是利率不一樣。以首套房、貸款100萬、30年還款為例：

商業貸款的利率大約是5.4%，每月需要還5615元；公積金貸款利率是3.75%，每月還款4631元，兩者足足相差1000元。

公積金貸款非常優惠，但不是所有人都能貸。以深圳為例：申請公積金貸款之前，至少要繳滿6 個月公積金。

而且它的貸款額度是有限的，比如深圳最多只能按公積金賬戶餘額的14倍來貸款，並且單人不能超過50萬，夫妻雙方不能超過90萬。

如果你想買一套200萬的房子，首付60萬，公積金貸款50萬，剩下的90萬就要辦理商業貸款。這種情況也就是所謂的「組合貸款」。

怎樣還款最省錢？

第一次貸款很容易搞蒙，除了房貸有兩種，還款方式也有兩種：

等額本息：每個月還款總額一樣，包含本來和利息。等額本金：每個月還的本金一樣，利息逐漸減少。這裡以貸款100萬，30年還款為例，看看怎樣還款更划算？

直接說結論：

等額本金更划算：總利息可以少交20萬，但前期每月多還1000多塊，壓力非常大。等額本息更適合普通人：每月還款一樣，簡單易記，年輕時少還一點，相對更加輕鬆。不過30年下來，總利息都超過本金了。兩種方式沒有絕對的好壞，如果你不想給銀行交那麼多利息，平時也沒什麼理財渠道，那選擇等額本金就好。

如果你不想把自己逼得太緊，選擇等額本息也未嘗不可。每月多出來的錢，還可以用來進修自己，或者學習理財。

如何使用房貸計算器？

現在買房和貸款都是搶着來的，你沒想清楚就下一個先來，如果你去過售樓部，相信會對那種緊張氣氛印象深刻。

所以你好 Club 建議你提前做好準備，例如學會使用「房貸計算器」。

這個小工具非常好用，上面的還款金額就是這樣算出來的。在百度或微信，隨便搜索就能找到很多。

使用方法也非常簡單，選好貸款類型，填好金額和利率，點擊計算就可以了

注意圖中有一個地方叫「LPR」，它相當於以前的基準利率，各家銀行在 LPR 的基礎上加「基點」，才是我們最終的貸款利率。

房貸計算器還可以查看，總還款金額和每月還款情況：

計算這些數據，除了為了心裡有數，也可以看到某一年的剩餘本金是多少，為提前還款做準備。

建議大家都去動手試一試，貸款前就先自己算清楚。

常見問題答疑

年輕人一般都沒辦過貸款，對自己不熟悉的東西，免不了會擔心踩坑。

這裡也為大家整理了一些常見疑問：

Q：每家銀行的貸款利率都是一樣的嗎？

A：不是的。建議問問樓盤銷售，和哪些銀行有合作，然後看看哪家利率最低。

不過也不能只看利率，因為有些銀行可能會沒有貸款額度。如果你着急收樓，利率高一點也得接受。

Q：貸款年限選多少年最好？

A：一般建議按最長年限來選，例如30年就很多人選。

在通貨膨脹的情況下，以後你的收入增加了，就會覺得還款會越來越輕鬆。

而且通過拉長還款期限，每月少還一些，省下來的錢還可以用來進修，或者學習理財。

Q：銀行說我還款能力不夠，怎麼辦？

A：年輕人收入相對不高，如果還款能力不夠，可以增加父母或者配偶作為共同還款人。

你每月還款的金額，不能超過幾個人總收入的50%。

Q：房貸利率是幾十年固定不變的嗎？

A：貸款合同簽訂後，房貸利率一般每年調整一次，具體要看合同怎麼寫。

對房貸來說，銀行不會採用固定利率，因為幾十年後的經濟無法預測，萬一銀行收的利息還不夠成本，那就虧大了。

Q：房貸要不要提前還款？

A：房貸基本上是我們這輩子能借到的最便宜的錢，如果你善於理財，那就可以拿錢生錢，沒必要提前還。

但如果你手頭上有一筆閒錢，也不知道要幹嘛，提前還款也是可以的，起碼利息可以少交一點。

提前還款一般要額外收手續費，具體可以諮詢銀行。

4、買房還需要支付哪些費用？

平時出去吃飯，除了飯菜要收錢，飯店還會額外收我們「茶位費」、「服務費」等等，其實買房也是一樣的。

除了房子的價格，你還要多準備幾筆錢。以總價100萬、80平米的房子為例：

由此可見，房子並不是明碼實價，表面上是100萬，實際上你要交的錢超過103萬。

還好這些錢不需要你一次性交，如果你買的是一手房，從買房到交房一般都有1 年以上的時間，可以讓你先緩一緩。

5、買一手房還需要注意什麼？

房子是我們最貴重的財產，買房的一些細節也不能掉以輕心。這裡舉幾個常見注意事項：

確認五證齊全

國家規定，開發商要，必須五證齊全。具體包括：

國有土地使用證建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證建設工程施工許可證商品房銷售（預售）許可證這些證書一般會掛在售樓部顯眼的地方，如果沒找到，可以問銷售拿來看看。

區分訂金和定金

兩種金只有一字之差，聽着都差不多，但卻完全不是一回事。

看房的時候，銷售都會慫恿我們交錢，訂金是可以隨時退的，而一旦轉為定金就不能退了。

如果沒有考慮清楚，千萬不要隨便交定金。

買房送面積？

在計算房價時，房子的陽台、入戶花園、飄窗等，都只按一半面積計算，另一半相當於是「送」的。

這是一種很常見的促銷手法，其實羊毛出在羊身上，只要房子每平米的單價提高一點，開發商想怎麼送就怎麼送。

買房送車位？

開發商送的車位，分為產權車位和車位使用權。

產權車位簽的是《購房合同》，將來有房產證，可以自由買賣。而車位使用權簽的是《租賃協議》，等於長期租給你，無法自由買賣。

6、買二手房需要注意什麼？

一手房是跟開發商買的，而二手房都是跟私人購買，需要注意的地方也有所不同。

核實房子到底是誰的？

最直接的方法就是看《房產證》，上面寫的產權人是誰？

如果這套房子有幾個產權人，那麼需要所有人同意才能出售。如果對方已婚，還要看看是不是夫妻共同財產。

對於婚前財產，一個人簽字就能出售；而對於婚後財產，夫妻雙方都要到場簽字。

除了房產證，我們還要去房管局「查冊」。

這份資料相當於房子的「身份證」，不但可以看到產權人，還能看到有沒有銀行抵押，有沒有被法院查封。

如果業主不配合查冊，那麼就要小心了，房子可能有問題。

賣家戶口遷出了嗎？

原業主的戶口不遷出，新業主是無法遷入的。

在簽合同前就要問清楚，賣家戶口有沒有遷出？什麼時候遷出？

房子有無租約？

如果房租合同還沒有到期，租客就有權繼續住在房子裡。所以買房前，就要讓賣家把租約處理掉。

千萬不要歡歡喜喜買套房，結果發現自己還住不進去。

做好交易資金託管

房子動輒就是幾十萬，所以資金的安全性一定不能掉以輕心。

像賣家捲款跑路、房子被查封過不了戶……這些情況都時有發生。因此，不要為了省一點費用鋌而走險。

很多中介都能幫你辦理資金託管，在房子辦好過戶前，先把錢放在銀行的監管賬戶，千萬不要直接把錢給賣家。

以上這些就是你好Club 為大家總結的剛需房購買攻略。

很多剛需都是掏空家裡6 個錢包才湊夠買房錢，希望這份攻略能幫你少走彎路，一次性就買對。

3、想改善生活，置換房怎麼選？

大多數人的第一套房子或多或少都有些遺憾，想着等日後攢夠錢了，再換套好的。

換房子的理由因人而異，比如想要更大的房子、更好的地段、更好的學校……

那麼，置換房又有什麼技巧呢？

1、先買還是先賣？

這裡跟大家分享一個「置換房子，錢房兩空」的案例：

李姐一家四口住在5 樓，考慮到婆婆行動不便，於是找到中介，想換套1 樓的房子。

中介讓李姐簽了兩份合同，買和賣同時進行，聲稱這樣能更快住上新房子，自己也操作過很多次，完全沒問題。

沒過幾天，李姐就看中1 套房子並且交了定金，中介也很勤奮，天天帶人來看李姐的房子，很快就找到意向買家。

不過後來，買李姐房子的人反悔了，既沒交定金也沒簽合同。後來，中介非但沒有把李姐的房子賣出去，還辭職消失了。

李姐沒收到賣房的錢，自然也付不起1 樓的首付。最終被1 樓的房主起訴毀約，賠了30多萬違約金……

現實中，還有很多像李姐這樣遭遇的人。資金不足的情況下，最保險的方法是先賣後買：

先保證自己的舊房子能賣出去，簽了合同、收到首付款、完成房貸審批，然後再去買新房，否則很容易落得「錢房兩空」。

此外，中介的話不能完全相信，你認為有問題的地方，一定要把口頭承諾落實到合同上。

2、房子如何賣出高價？

置換房，不僅要和賣家討價還價，爭取更多的優惠；還得和買家打心理戰，守住底價的同時，儘量賣出高價。

那麼，自己的舊房子，怎樣才能賣更多錢呢？

打扮好看的賣相

這是一個看顏值的時代，美女通常會受到更好的待遇。

所以，房子就像待嫁的姑娘，要想高嫁，相親前就得好好裝扮。如果房子髒亂差，看房的人第一眼就 pass 掉了。

前，打掃乾淨是基礎，其次還要花點心思去包裝。比如把牆漆重刷一遍，換一下燈和窗簾，房間就煥然一新了。

這些花幾千塊就能搞定，房子多賣幾萬不成問題，何樂而不為呢？

此外，帶家電家具通常是加分項，但如果家具太老破舊，那會減分，寧願不要。

總之，想要房子多賣點錢，就得花點心思。如果買家一看房，就有一種立馬入住的衝動，那你就贏了。

利用從眾心理

大家應該都聽說過「羊群效應」，喜茶在剛開業的時候，僱人在門口排隊，刻意製造一種很熱鬧很搶手的氛圍。

其實，賣房也是同樣的道理。你可以將看房的人安排在同一時間，營造出房子很搶手的氛圍。

電視劇《蝸居》的女主角海萍和老公去買房時，就遇到很多中介找的托兒。

另外，小區樓下這麼多中介，記得把房源都掛上。讓更多人來看房，競價者才會多，你才能找到出價最高的人。

做好形象管理

有時候，細節決定成敗。沒經驗的人賣房，通常都會忽略這一點，打造良好的個人形象。

回想一下你自己買房的時候，絕對不會找一個邋遢的銷售，因為你從心底里就覺得這人不靠譜。

越高端的樓盤，銷售的穿着打扮就越有氣質。現在，你就是自己房子的銷售。

當你出現在看房客面前，穿戴整潔、精神有氣質，這樣才會給人留下一個好印象。別人也更樂意跟你溝通房子的細節。

想一個高大上的賣房理由

為什麼要賣房？這是多數看房客會問到的問題。

這時候，可以適當美化一下理由。例如家裡小孩考上好的學校要過去陪讀，工作升職被調去別的城市等等。

暗示這套房子會帶來好運，這是一個加分項。但如果你說急需用錢之類的理由，那麼對方勢必會狠狠砍價。

雖然這樣做不夠誠實，但是這種「white lie」也不會損害對方的利益，屬於無傷大雅。

置換房的技巧就講到這裡，能換房的都不是第一次買房了，相對剛需來說，經驗也會更豐富一些。如果你有更好的經驗，也歡迎在底下留言分享：）

下面你好Club 繼續為大家講解。

4、投資房怎麼選，才能賺得更多？

如果你問2020年最火的投資品種是什麼，那答案一定是股市。

特別是創業板指數，已經從年初的1800點，漲到現在的2800點，升值55%！

但正如我們在《手把手教你基金定投》中說過，做投資一定要有逆向思維：

中國股市向來是「牛短熊長」，如果未來牛市結束，天量的資金又將奔向何方？房地產會不會是一個機會？

雖然我們無法預測未來，但機會總是青睞有準備的人。下面我們就來了解下：投資房要怎麼選，才能賺得更多？

1、投資房怎麼選城市？

有人說，投資房地產等於投資城市的股票，要想漲得快，先要選中基本面好的城市。

雖然很多城市都有限購，但只要提前準備，還是有變通方法的。比如我們有位同事，戶口在佛山，社保在深圳，兩個地方都有購房資格……

那麼，如何挑選一個適合投資的城市呢？

關鍵1：經濟發展要好

房價的漲跌，底層邏輯還是供給和需求。

要想一個城市的購房需求旺盛，首先就要經濟發展好，大家的收入高。畢竟，沒有購買力的需求，只是美好的願望而已。

根據最新數據，深圳的上市公司數量已經超過300家，僅次於北京。像華為、騰訊、平安、招行等都是深圳的知名企業，他們的員工收入也比全國平均水平高出一大截。

目前，深圳的房價已經全國第一。毫不誇張地說，經濟是房價上漲最重要的基本面。

當然，也不是說所有人都要來深圳買房。大家可以參考每年的「全國城市 GDP 排行榜」，一二線城市的經濟發展相對會更好。

關鍵2：人口不斷增多

經濟發展好，決定大家有沒有錢買房，人口不斷流入，決定有錢買房的人多不多。兩者相輔相成，共同影響需求。

2019年人口增長前十的城市如下：

很明顯，這些城市都是經濟發展比較好的。

好的經濟會不斷吸引年輕的優秀的人才，這樣才有持續的購買力。如果你要投資房產，可以優先考慮這種城市。

其他城市的人口流入情況，可以通過當地統計局官網查詢。

關鍵3：土地供應不足

要預估房價走勢，單看需求還不行，我們還要看供給：

一座城市的土地供應，會逐漸演變成房屋供應，當土地供不應求時，就會帶動房價上漲。

從2015到 2018年，深圳常住人口增加了200多萬，在2019年更是成為人口流入第二多的城市。

而深圳的土地供應卻很緊張，它的面積還不到上海和廣州的三分之一。地少人多，購房需求量又大，最終導致供不應求，房價暴漲。

當然話又說回來，房地產也不能只看供給和需求，因為它並不是一個完全開放的市場。

目前，全國多個城市都有限購，有時候你看中也不一定能買。建議你更多地參考上面的思路，在分析自己所在城市的時候，也可以用到。

授人以魚，不如授人以漁，這也是你好 Club 一直以來的理念。

2、投資什麼樣的房子漲價快？

投資一定要學會換位思考，我們自己買房的時候，最看重的就是地段。其實買投資房也是一樣，選對地段已經成功了50%。

那麼，什麼樣的地段最能升值？前面已經分享過剛需房的地段挑選方法，這裡再分享一個實操技巧：看控規圖。

所謂控規，就是政府對城市的規劃，各個地塊打算用來幹什麼。這份文件一般在當地國土局的官網就能找到。

例如下面這張圖：

我們可以看到，每個地塊的顏色都不一樣，對於投資買房，主要看黃色和紅色區域就可以了。

黃色：代表居住用地紅色：代表商業用地如果黃色集中，且周邊沒什麼紅色，那麼這是一個住宅區；如果紅色比較多，代表這一塊寫字樓多，商業發展得好，能提供大量的工作崗位。

大家都喜歡在公司附近租房和買房，那麼這個地方的租金和房價，都會有一個很好的趨勢。

之前也有一位上海的讀者@Sofia 跟我們分享，她家附近已經不批居住用地了，新建的都是超高層甲級寫字樓，房子根本就不愁租，房價也在逐年上漲。

因此在選房時，商業用地的占比也是一個重要的參考指標。

不過，這個方法非常考驗政府的規劃能力，也有一些城市的 CBD 喊了很多年都沒建起來。

因此，看控規選房也不是穩賺不賠的。還是那句話，學習思路更重要。

3、投資房要避開哪些坑？

每枚硬幣都有正反兩面，除了要知道哪些房子升值快，我們還要知道哪些房子最好不要碰。

避坑1：沒有學區的老破舊

老破舊的房子，不但房齡大、日久失修、沒有電梯，而且沒有物業、衛生環境差、人流也複雜。

這種房子雖然便宜，但是沒有什麼投資價值。除非是名校學區房，否則直接 Pass。

避坑2：遠郊盤

郊區的自然環境肯定比市中心好，但各種配套設施都不是很成熟，無論上班還是娛樂，都非常不方便。

除非後續會修地鐵，或者城市發展區域改變，要不然就儘量不要選，你自己不喜歡住，願意接手的人也肯定少一些。

避坑3：價格過分便宜的

如果一個區域已經比較成熟，但區域內有價格特別低的房子，一定要謹慎投資。

因為一分錢一分貨，便宜肯定有便宜的原因。比如有些房子發生過命案，業主只好把房價壓得很低。

這種房子要麼暴賺，要麼爛在手裡，普通人還是敬而遠之吧。

4、投資房的收益怎麼算？

投資房的收益分為兩部分，一個是租金，另一個是買賣差價。

租金回報率= 月租金12/ 總房價

比如說，你花100萬買了一套房子，每個月能收3000租金，那麼租金回報率就是3.6%。

具體的租金水平，你可以上各種中介 APP 看看，例如貝殼、安居客、蘑菇租房等等。

租金回報率不能孤立來看，因為資金是有「機會成本」的，同樣的100萬，你可以用來買房，也可以買理財產品。

如果理財產品的收益比3.6%高，那買房就顯得不太划算了，因為買賣房子的手續非常麻煩，而理財產品相對省心很多。

當然，大部分人投資房子並不是為了收租金，大家更看重的是房子的升值。

總價100萬的房子，自己出30萬首付，貸款70萬，如果房價漲到150萬，相當於我們用30萬賺了50萬，收益率167%！

這只是一種粗略的算法，如果你想算得更精確，需要用到 IRR 工具。具體使用方法，可以關注我們的矩陣號深藍保，回復關鍵字「IRR」。

在過去十年，不少人就是通過不斷地買房賣房，積累了巨額財富，實現了階級的躍遷。

未來十年，房地產投資又將改變多少人的命運？我們拭目以待。

5、想讀名校，學位房怎麼選？

中國的房地產市場，總有一群「神奇物種」，它們就是千金難買的名校學位房。

即使房子老破舊，仍有不少家長去瘋搶，為的就是給小孩上個牛逼點的學校，贏在起跑線上。

今天也和大家分享一些挑選要點：

1、學位房 VS 學區房，別傻傻分不清

不管是哪裡的房，只要和名校掛上鈎，房子的價位立馬就會上一個台階。

學區房和學位房聽上去差不多，但其實不是一回事：

學區房：教育局按片區劃分，小區屬於哪些學校，子女符合規定就能到入讀。學位房：開發商與學校合作，符合條件的業主，其子女能優先入讀指定學校。

簡單來說，學位房的入學資格更加明確，價值自然也更高。

那麼，學位房該怎麼買？又有哪些需要避開的坑？

2、首要任務：選中心儀學校

古有孟母為子三遷，今有願意為孩子的優質教育砸上數百萬的家長。

北京一個10m 的過道學位房，根本不能住，就可以掛牌叫價150萬。

與其說買學位房，還不如說給小孩買一張上學的進門卡。因此，學校牛不牛逼，排名靠不靠前，是你買學位房最核心的挑選要素。

教育局官方一般不會給學校排名，怕引起家長學生的焦慮。但可以根據該區域各學校歷年的成績分數線作出判斷。

像深圳民間一直有這種說法：讀深圳十大高中，上全國一本高校。

只要你的孩子入讀這些高中，就意味着半隻腳踏進一本學校的大門。不過，名校旁邊的房價勢必高出好幾倍。

深圳羅湖區重點小學學位房，面積約45平米，房齡超20年，報價400多萬。而同樣的價格能在郊區買個110平米的大新房。

因此也有人說，現在的教育不是考學生能力，而是考家長的經濟實力。

3、買學位房，這3 點要注意！

學位房被稱為「最剛的剛需、最稀缺的資源」，一線城市的優質學位房動輒幾百上千萬。

那麼，購買學位房需要注意什麼？我們整理出以下3 點，不知道可能會吃大虧。

提早入手準備

三四月份是學位房最火爆的時候，房價通常被抬得最高。

因此，建議大家錯開高峰期，提前幾個月就要做好入手準備。

如果等到四月底才買，房子可能早被搶光，小孩也可能錯過五月最早的那一批招生。

此外，有些學校對買房時間是有要求的。

廣州番禺區：小孩入戶的房產，需滿一年以上。深圳：採取積分入學，最好提前幾年買好學位房。總之，為了保證小孩順利上學，你越提前準備越保險。

學位是否被鎖定？

如果學位被原業主的孩子鎖定，你的孩子就無法在該學校上學。

根據學校和地區政策不同，有鎖定3 年、6 年的，也有鎖定9 年的。

為了保險起見，買學位房前，你需要到學校實地確認，並查看原業主戶口是否已遷走，原業主小孩是否已經畢業。

面積是否買小了？

有些地區或學校，會再設置一道門檻：房子面積符合要求，小孩才能入學。

比如廣州越秀區出台，房產證面積少於30平，無法享受劃分學位。

雖然有種嫌貧愛富的作風，但重點學校人人都想擠進去，名額供不應求，也是無奈之舉。

4、兩大風險，不容忽視！

在過去，學位房往往被認為是「風險低、增值空間大」的好產品。其實，它的風險也不容忽視：

風險1：學位地段可能調整

一些公辦學校的招生範圍，每年都會或多或少進行調整。這也意味着，家長花大價錢買到手的名校學位房，有可能會打水漂。

像之前鬧的沸沸揚揚的深圳龍華網紅盤壹城中心，開盤時開發商承諾「買房送名校學位」，但後來學位名額超標，壹城中心的小孩無法全部就讀，有的可能要被分流到其他學校。

類似的事件屢見不鮮，這也是購房者需要注意的一點。

風險2：學校排名下滑

買學位房就像炒股，最重要的是判斷趨勢。

有些學校是潛力股，過去不咋地，但越辦越牛。也有些學校就像地雷股，曾經不可一世，如今黯淡無光。

如果不幸遇到學校排名下滑，不僅影響孩子的升學，而且房子日後轉賣也比較難。

因此買學位房前，可以實地走訪往屆學生和家長，多方面打探一下學校的口碑。

名校對孩子成長的作用是毋容置疑的，但萬一進不了名校，也不意味着孩子接受不到良好的教育。

俞敏洪曾說：學校教育只占教育的30%，剩下60%是家庭教育，10%是社會教育。

由此可見，良好的家庭教育也不能忽視。是否能上名校，咱們盡力而為就好。

6、後記

有人說，買房子跟找對象一樣，沒有百分百完美的。

你每設定一個要求，候選的房子就被篩掉一批。如果條條框框太多，就極難遇到稱心如意的。

所以也有人說，買房有時候也是一種妥協。

但無論如何，擁有一套屬於自己的房子，能讓人更有幸福感和安全感。希望今天分享的乾貨，能真正幫到你們。

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